Với nhiều người, biệt thự Hà Nội không chỉ đứng số một về mặt kinh tế mà còn hàm chứa những giá trị không thể đo đếm về lịch sử, văn hóa, kiến trúc... Thế nhưng, với một số đại gia bất động sản, chỉ có mảnh đất nơi tòa nhà tọa lạc là có giá, những gì còn lại chỉ là đống gạch cũ.

Chấm dứt phá biệt thự

Chính vì tư duy rất thực dụng đó, một số biệt thự còn khá đẹp ở Hà Nội đã biến mất sau khi đổi sang chủ nhân mới. Nói về cách nhìn nhận giá trị biệt thự của lớp đại gia này, một vị bộ trưởng đã phải thốt lên: “Người ta chỉ cần miếng đất chứ đâu coi tòa biệt thự đẹp như thế là cái gì. Vừa mua xong là đập toàn bộ đi xây dựng tòa nhà mới ngay”.

Đang lúc trào lưu phá biệt thự, xây cao ốc lên cao tới mức đáng báo động, tại Thông báo số 348/TB-VPCP ban hành đầu tháng 12/2009, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu UBND TP Hà Nội chỉ đạo dừng ngay việc phá các nhà biệt thự cũ và xây dựng các nhà cao tầng trong khu vực trung tâm. Ngay cả với các khu chung cư cũ, khi cải tạo, cũng cần thực hiện chủ trương bảo đảm nghiêm ngặt các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đô thị như mật độ xây dựng, tỷ lệ đất dành cho giao thông, cây xanh...

Có thể nói, gần như ngay lập tức, nghiêm lệnh của Thủ tướng đã chặn đứng “đợt sóng” phá dỡ biệt thự xây dựng cao ốc tại Hà Nội, đồng thời, làm tan vỡ giấc mộng thay thế biệt thự bằng những khu trung tâm thương mại hay văn phòng cho thuê hoành tráng ở giữa khu trung tâm của nhiều đại gia bất động sản. Những ngày này, không ít người vẫn đang khóc dở mếu dở, loay hoay trong vô vọng tìm cách nào đó để thoát khỏi những dự án triệu đô đã ấp ủ, theo đuổi từ nhiều năm nay. Rõ ràng, với giá thị trường lên tới vài triệu USD, những biệt thự có diện tích chiếm đất lớn ở khu trung tâm giờ chỉ có thể dùng để... ngủ, sẽ còn ám ảnh giới đầu cơ trong nhiều năm tới.

Không chỉ đơn thuần cấm phá dỡ, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, các quy định rõ ràng hơn trong khai thác, sử dụng biệt thự đang được Hà Nội gấp rút soạn thảo. Bản dự thảo mới nhất mà Sở Xây dựng Hà Nội vừa trình UBND TP đã nêu ra những quy tắc khá ngặt nghèo. Theo đó, biệt thự tại Hà Nội được phân thành 3 nhóm. Nhóm 1 là những biệt thự gắn với di tích lịch sử - văn hóa được xếp hạng về di sản văn hóa; biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc. Nhóm 2 là những biệt thự có giá trị về kiến trúc nhưng không thuộc nhóm 1, nằm trên các tuyến phố chính như Phan Đình Phùng, Điện Biên Phủ, Hoàng Diệu, Trần Phú, Nguyễn Thái Học... Nhóm 3 là các biệt thự còn lại.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn khẳng định, về nguyên tắc, thành phố nghiêm cấm việc phá dỡ các biệt thự cũ không đúng quy định, sử dụng nhà đất sai mục đích, cơi nới, lấn chiếm tại các biệt thự. Nhà biệt thự công vụ phải thực hiện đúng công năng theo quy định của pháp luật về quản lý nhà ở công vụ. Thành phố cấm ngặt làm thay đổi quy hoạch (mật độ xây dựng, số tầng và độ cao), kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng của biệt thự. Đồng thời, nghiêm cấm chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung trong nhà biệt thự dưới mọi hình thức. Các hành vi gây tiếng ồn quá mức, làm ảnh hưởng trật tự, trị an nhà biệt thự cũng bị cấm. Ngoài ra, sẽ không được phép nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu chung cũng như không cho phép kinh doanh các dịch vụ gây tiếng ồn hoặc làm ô nhiễm môi trường như nhà hàng karaoke, sửa chữa ô tô, xe máy, mổ gia súc... Thành phố cũng cấm tự ý chặt bỏ cây cổ thụ trong biệt thự.

Đối với nhà biệt thự nhóm 1, trường hợp cải tạo, sửa chữa phải giữ đúng kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng và quy hoạch của nhà biệt thự. Việc cải tạo không được làm thay đổi công năng, tính chất sử dụng ban đầu của nhà biệt thự. Trường hợp bảo trì mà có thay đổi về màu sắc, vật liệu thì phải được UBND TP chấp thuận sau khi có ý kiến của liên ngành. Đối với các biệt thự thuộc nhóm 1 và 2, dự thảo cũng nhấn mạnh, “không được thực hiện việc phá dỡ biệt thự”. Trường hợp biệt thự bị hư hỏng nặng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ thì phải được Sở Xây dựng kiểm tra, có báo cáo thẩm định tình trạng hư hỏng và cấp Giấy phép xây dựng, cải tạo lại sau khi có ý kiến thỏa thuận với Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Đồng thời, khi xây dựng lại, chủ đầu tư phải đảm bảo giữ đúng kiểu dáng, kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng và tuân thủ quy hoạch (mật độ, số tầng cao) của biệt thự cũ. Riêng với nhóm 3, việc cải tạo, sửa chữa thực hiện theo các quy định hiện hành của thành phố. Đối với những nhà đã xuống cấp, nằm trong danh mục nhà nguy hiểm, thành phố sẽ giao các cơ quan liên quan lập phương án di chuyển dân ra khỏi khu vực nguy hiểm để tổ chức sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại.

Mỗi biệt thự phải có “lý lịch”

Cũng theo dự thảo, mỗi nhà biệt thự sẽ phải có hồ sơ lưu trữ để phục vụ công tác quản lý. Thực ra, những quy định được giới đầu cơ cho là khá “khắc nghiệt” nêu trên phần lớn được “sao chép” từ “nguyên bản” là Thông tư số 38/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quản lý nhà biệt thự, đã được ban hành từ đầu tháng 12/2009. Ở đây, hệ thống văn bản pháp quy từ Trung ương tới địa phương đều đã khẳng định chủ trương bảo vệ, bảo tồn các tòa biệt thự có giá trị ở Hà Nội. Tuy thế, cái khó hiện nay vẫn là hệ thống hồ sơ, tư liệu về các biệt thự hầu như chưa có nên dù quy định đã rõ nhưng khâu quản lý vẫn rất lúng túng. Đại diện Viện quy hoạch xây dựng Hà Nội thắc mắc: “Hồ sơ quản lý không có, cứ nói “khôi phục nguyên trạng” thì biết làm thế nào? Có tới 80% các tòa biệt thự đã bị cơi nới, vậy sẽ khôi phục kiểu gì? Phải dành kinh phí thỏa đáng để xây dựng hồ sơ cho các biệt thự rồi mới có thể nói tới việc kiểm soát chặt chẽ”.

Để có được những “chất liệu” ban đầu, hiện nay, thành phố Hà Nội đã giao Sở QH-KT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khác điều tra lại tất cả các biệt thự cũ, cổ hiện hữu và lập ra danh mục các biệt thự có giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc... bởi chỉ khi có danh mục này mới đưa ra được cơ chế quản lý phù hợp với từng loại. Cùng với đó, phải sớm hoàn chỉnh quy chế quản lý, sử dụng, bảo trì, bảo tồn, phát huy giá trị các biệt thự hiện có của Hà Nội. Trong đó, phải phân rõ trách nhiệm quản lý của từng cơ quan chứ không thể duy trì tình trạng “lơ mơ” như trước đây.