|
Một vài năm trước, đón đầu xu hướng cải tạo các khu chung cư cũ, nhiều người không ngần ngại bỏ ra hàng tỷ đồng để sở hữu các căn hộ chung cư cũ nát. Những khoản đầu tư này đang có nguy cơ “mắc cạn” khi chủ trương xây cao ốc trong nội thành TP. Hà Nội phải tạm dừng.
Mua căn hộ cũ, chờ nhà mới... kiếm lời
Năm 2009, bán mảnh đất Phú Thượng (quận Tây Hồ) được hơn 4 tỷ đồng, ông Nguyễn Văn Bách, một người chuyên đầu tư bất động sản nhỏ quyết định mua 2 căn hộ cũ, một tại Giảng Võ (quận Ba Đình), một tại Vĩnh Hồ (quận Đống Đa) để “đón đầu” chủ trương cải tạo chung cư cũ của Thành phố. Theo tính toán của ông Bách, các căn chung cư cũ này khi được phá dỡ để xây dựng các cao ốc mới sẽ cho lợi nhuận “kép”, bởi diện tích căn hộ mới sẽ được tăng đến 2 lần và giá căn hộ mới cũng tăng.
Ông Bách nêu ví dụ, tại Dự án I1, I2, I3 Thành Công, các chủ hộ được đền bù diện tích căn hộ mới bằng từ 1,8 đến 2,1 lần diện tích căn hộ cũ. Căn hộ ở dự án này ngay sau khi khởi công đã được rao bán với giá 1.900 USD/m2 và ông có thể thu lãi lớn. Đó là chưa kể tới việc trong thời gian chủ đầu tư thực hiện dự án, người dân được “bao” toàn bộ chi phí chuyển nhà, thuê nhà ở tạm.
Tương tự như ông Bách, thời gian qua, nhiều người đầu tư bất động sản nhỏ ráo riết săn tìm các căn hộ ở các khu tập thể cũ. Cơn sốt lên đến đỉnh điểm vào giữa năm 2009 khi có thông tin về việc UBND TP. Hà Nội phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch cải tạo, xây mới 23 khu chung cư cũ trong nội thành. Do các dự án này thường nằm ở vị trí trung tâm Thành phố, nên ngay sau khi có dự án mới, chủ nhà đã có thể bán “trên giấy” những căn hộ mới, với giá cao ngất ngưởng. Các căn hộ tại các khu chung cư cũ như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Vĩnh Hồ, Giảng Võ, Nghĩa Tân... bị giới đầu cơ “làm giá” với mức tăng chóng mặt.
Tại khu tập thể Vĩnh Hồ (quận Đống Đa, Hà Nội), nếu vào năm 2007, các căn hộ với diện tích từ 35 đến 40 m2/căn được rao bán với mức giá từ 300 triệu đồng/căn đến 350 triệu đồng/căn, thì năm 2008 đã đội giá lên mức 800 triệu - 900 triệu đồng/căn và giữa năm 2009, có một số căn hộ được bán với giá từ 1,6 tỷ đồng/căn. Năm 2009, một căn hộ có diện tích 42 m2 tại Giảng Võ được bán với giá lên đến gần 2 tỷ đồng.
Thị trường chung cư cũ bị sốc
Tại một số dự án cải tạo chung cư cũ có tiến độ nhanh như Dự án I1, I2, I3 Thành Công, B6 Giảng Võ, B14 Kim Liên, nhiều nhà đầu tư đã thu lợi lớn khi các dự án được chuyển thành các cao ốc hỗn hợp: căn hộ - văn phòng - trung tâm thương mại. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư lại đang “mắc kẹt” do chủ trương tạm dừng việc xây mới các cao ốc trong khu vực trung tâm Hà Nội.
Tháng 12/2009, thực hiện Kết luận của Thủ tướng Chính phủ về Đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội (theo Thông báo số 348/TB-VPCP ngày 9/12/2009), UBND TP. Hà Nội đã ban hành Văn bản số 12421/UBND-XD (ngày 31/12/2009) yêu cầu: “Sở Xây dựng, UBND các quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình kiên quyết dừng ngay việc phá dỡ các nhà biệt thự cũ và cấp phép xây dựng các toà nhà cao tầng trong khu vực trung tâm; tăng cường quản lý chặt chẽ việc xây dựng theo đúng quy hoạch, bảo đảm tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định”.
Ngay sau khi văn bản trên được ban hành, thị trường chung cư cũ đã chịu một cú sốc lớn: giá giảm và giao dịch hầu như ngưng trệ. Hiện tại, giá các căn chung cư cũ ước tính đã giảm từ 20 đến 30% so với thời điểm giữa năm 2009 và hầu như không có tính thanh khoản.
Với số tiền từ 1,5 đến 2,5 tỷ đồng, người có nhu cầu mua nhà để ở có thể tìm kiếm các căn hộ có diện tích từ 80 đến 120 m2 tại các khu đô thị mới như Mỹ Đình, Cầu Diễn, Văn Quán, Văn Phú hay Xa La..., với cơ sở hạ tầng đồng bộ thay vì lựa chọn các căn hộ cũ khu vực trung tâm.
Không chỉ có những người mua căn hộ để hưởng chênh lệch bị thiệt hại, mà các chủ đầu tư cũng đang chịu hậu quả nặng nề. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, một chủ đầu tư đang trong quá trình lập dự án xây cao ốc tại phố Thái Hà cho biết, trước đây, các chủ đầu tư được giao cải tạo xây mới chung cư cũ nhắm vào lợi nhuận là do được xây nhiều tầng, có thể làm trung tâm thương mại ở dưới.
Nay với quy định không được xây cao quá 9 tầng, cơ hội để thu hồi vốn hầu như là con số không. Đó là chưa kể đến các chi phí ban đầu bỏ ra để theo đuổi và lập dự án, mà chủ đầu tư không biết... kêu ai!
|