|
Không có phân khúc nào tốt” là kết luận ngắn gọn của ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Thế Kỷ, về thị trường căn hộ TP.HCM từ đầu năm đến nay. Cụ thể hơn, ông Hưng nhận xét, tất cả các loại căn hộ đều bán chậm, trong đó những dự án căn hộ hạng sang hầu như thất bại trong việc thu hút khách hàng, căn hộ trung và cao cấp giao dịch cầm chừng, thậm chí căn hộ bình dân (có giá 11-15 triệu đồng/m2) cũng giao dịch rất chậm.
Nhận định này của ông Hưng cũng được phản ánh qua nghiên cứu mới nhất về thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2010 của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills. Nghiên cứu này cho thấy, trong 3 tháng đầu năm, chỉ có khoảng 1.800 căn hộ trong tổng số 9.000 căn hộ đang rao bán trên thị trường sơ cấp ở TP.HCM được tiêu thụ, giảm tới 48% so với quý IV/2009. Con số này có thể không quá bất thường vì ông Brett Ashton, Tổng Giám đốc Savills, nói rằng, quý đầu năm thường là quý thấp điểm của thị trường bất động sản do người Việt ít khi mua bán bất động sản vào trước và sau Tết. Tuy nhiên, giới kinh doanh bất động sản đều có nhận định chung là giao dịch trên thị trường căn hộ TP.HCM khó có thể có đột phá. Nguyên nhân cơ bản nhất là nguồn cung tăng vọt và tác động của chính sách tiền tệ.
Sức ép từ nguồn cung lớn
Bên cạnh một vài dự án căn hộ tai tiếng chỉ nằm trên giấy như The Montana (quận Tân Phú, TP.HCM) hay The Adonis 1 và 2 (quận Gò Vấp), vẫn có hàng trăm dự án căn hộ khác đang được xây dựng và tung hàng ra thị trường. Cũng theo Savills, trong 3 tháng đầu năm, có 11 dự án mới với khoảng 2.900 căn hộ được tung ra bán trên thị trường sơ cấp và đến cuối năm nay sẽ có thêm gần 7.000 căn hộ mới được chào bán. Ngoài ra, những dự án đang lập kế hoạch xây dựng trong một vài năm tới ước tính sẽ cung cấp thêm 41.300 căn hộ mới.
Những con số này, cộng với khoảng 47.000 căn hộ đã hoàn thiện hoặc đang chào bán trên thị trường thứ cấp, thì người mua căn hộ sẽ có rất nhiều sự lựa chọn. Ông Vũ Quốc Thái, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản VietRees, cho rằng, khi có nhiều sự lựa chọn, “khách hàng, kể cả người mua để ở và đầu tư, không vội mua vì họ biết rằng nếu họ không mua thì căn hộ đó cũng chẳng bán ngay được. Tốc độ giao dịch cũng vì thế mà chùng xuống”.
Cung lớn khiến giao dịch diễn biến chậm ở cả phân khúc mua để ở lẫn mua để đầu tư. Ông Thái phân tích, nhóm mua để đầu tư luôn cân nhắc 2 yếu tố chính là mức sinh lợi hấp dẫn và độ mạo hiểm chấp nhận được trước khi quyết định mua. Trong một thị trường có nguồn cung dồi dào như TP.HCM, những người có nhu cầu nhà ở có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư chứ không cần mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp. Vì thế, nếu “ôm” căn hộ, cơ hội “lướt sóng” của nhà đầu tư rất mong manh.
Theo ông Thái, giới đầu tư đang chuyển hướng sang nhà phố vì ở phân khúc này giá đã giảm khá nhiều và tính thanh khoản cũng tốt hơn. Dòng tiền đầu tư cũng chuyển dịch đến các dự án đất nền hoặc khu đô thị ở Bình Dương, Đồng Nai, nơi với số tiền mua một căn hộ ở TP.HCM người mua có thể sở hữu đến vài lô đất. “Giá đất khá thấp nên khả năng sinh lợi và tính thanh khoản của thị trường nhà đất Bình Dương, Đồng Nai tốt hơn. Đây cũng là một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư sao nhãng thị trường căn hộ TP.HCM”, ông Thái nói.
Đối với phân khúc mua để ở, nhu cầu thực tế vẫn rất cao. Mới đây, Công ty Nghiên cứu Thị trường Bất động sản VietRees đã thực hiện một nghiên cứu về nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM. Khảo sát ngẫu nhiên 724 người dân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau (không bao gồm dân ngoại tỉnh nhập cư, người thu nhập thấp, Việt kiều và người nước ngoài) và tính toán theo phương pháp riêng, VietRees ước tính, nhu cầu trên toàn địa bàn TP.HCM giai đoạn 2010 - 2011 là 75.000 căn hộ. Nếu so sánh cung với cầu thì nguồn cung căn hộ ở TP.HCM không phải là quá lớn; vấn đề nằm ở chỗ khả năng thanh toán hạn chế.
Theo ông Thái, đa phần người dân không có đủ tiền để mua căn hộ mà chỉ có thể trả một phần, phần còn lại phải vay ngân hàng. Nhưng với mức lãi suất thỏa thuận trung bình 17-18%/năm như hiện nay thì rất ít người dám vay tiền mua nhà. Hơn nữa, người mua cũng biết rằng, với giá bán hiện tại, chủ đầu tư thu lời tương đối cao nên họ hy vọng giá bán sẽ giảm
Sự khó tính của người mua
Căn hộ giao dịch chậm một phần cũng do người mua kỹ tính hơn. Ông Peter Dinning, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Colliers International, nói rằng, cách đây vài năm người mua khá dễ tính do họ ít có sự lựa chọn và so sánh. Nhưng giờ đây, những căn hộ mẫu hào nhoáng chưa thể khiến người mua “rung động” ngay mà họ xem xét rất kỹ lưỡng cơ sở pháp lý của dự án, phương thức phát triển dự án và kinh nghiệm của chủ đầu tư, so sánh giá bán với các dự án khác hay khả năng sinh lời. “Người mua hiểu thế nào là một dự án tốt chứ không còn đơn thuần chỉ nghe chủ đầu tư tiếp thị”, ông Dinning nhận xét.
Nhận xét này cũng nhận được sự đồng tình của ông Michael Lee, Tổng Giám đốc Elite Project Marketing Group, đơn vị tiếp thị dự án căn hộ City Garden ở quận Bình Thạnh. Theo ông Lee, nếu như trước đây người mua chỉ chú ý đến giá bán và diện tích căn hộ thì nay họ còn để ý đến cả thiết kế của toàn dự án cũng như từng căn hộ, ai là nhà thầu xây dựng, ai quản lý dự án. Thậm chí họ còn để ý đến từng chi tiết vật liệu xây dựng hay cách bố trí phòng vệ sinh. Vì thế, quy trình ra quyết định mua bán cũng mất thời gian hơn.
Sự khó tính của người mua buộc các chủ đầu tư phải năng động hơn trong cách tiếp cận khách hàng. Đã qua rồi cái thời chủ đầu tư chỉ xây nhà mẫu và chờ người mua đến ký hợp đồng. Nguồn cung lớn cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh thu hút khách hàng thêm khốc liệt. Do đó, các chủ đầu tư phải tìm cách nâng cao tính hấp dẫn của dự án bằng những thiết kế độc đáo, tung ra những sản phẩm đặc biệt, phương thức thanh toán linh hoạt, hoặc khuyến mãi hoặc chiết khấu cho những khách hàng mua đầu tiên.
Cách đây vài năm người mua phải đóng tiền đợt đầu tương đương 30-40% giá trị căn hộ và thanh toán 3-4 đợt cho đến khi giao nhà. Song, hiện nay, chủ đầu tư chỉ yêu cầu người mua thanh toán 10-15% giá trị căn hộ trong đợt đầu, mỗi lần đóng tiếp theo cũng chỉ đóng 5-10% giá trị căn hộ và có thể thanh toán thành 8-10 đợt. Thậm chí, các chủ đầu tư có đủ nguồn tài chính để xây dựng dự án mà không cần huy động vốn của người mua như Estella (quận 2, do Công ty Phước Tiến và Keppel Land đầu tư), Kenton Residences (huyện Nhà Bè, Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư) còn đưa ra phương thức thanh toán hết sức hấp dẫn là chỉ đóng 25-30% khi ký hợp đồng; phần còn lại thanh toán khi nhận nhà.
Tạo sự khác biệt
Ông Ashton, Công ty Savills, cho biết, mỗi chủ đầu tư đang cố gắng tạo ra sự khác biệt trong dự án của mình để cạnh tranh với các dự án khác. Ví dụ, trong lúc các dự án xung quanh như Kenton, Sunrise City, Phú Hoàng Anh sử dụng thiết kế và các nhà tư vấn từ Singapore hoặc Hàn Quốc thì dự án Belleza (khu dân cư Phú Mỹ, quận 7) của Sacomreal lại giới thiệu căn hộ mang phong cách thiết kế Tây Ban Nha. Nhìn chung, các dự án căn hộ hiện nay đều thuê các công ty tư vấn thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, thiết kế cảnh quan của nước ngoài để tạo sự khác biệt.
Dự án City Garden giới thiệu những tòa nhà có kiến trúc hình lượn sóng elíp khá độc đáo, nên các căn hộ không vuông thành sắc cạnh mà có những đường cong để trang trí cũng như mang lại tầm nhìn rộng cho tất cả các phòng. Thậm chí, dù dự án nằm ở vị trí “tấc đất tấc vàng” trên đường Ngô Tất Tố (quận Bình Thạnh, giáp quận 1), nhưng chủ đầu tư đã quyết định giảm mật độ xây dựng từ 26% xuống còn 23%, nghĩa là chỉ xây 6 tòa nhà thay vì 7 tòa như trước đây, dành đất để tạo ra “khu vườn” giữa trung tâm thành phố.
Đồng thời, để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của khách hàng, City Garden cũng tăng số lượng căn hộ loại một phòng ngủ có diện tích 68-72 m2. Người mua căn hộ loại này còn được hưởng những ưu đãi mà không dự án nào khác áp dụng: Elite sẽ giúp khách hàng quản lý và đưa căn hộ vào chương trình cho thuê trong năm đầu tiên. Elite còn cam kết nếu không cho thuê được khách hàng sẽ nhận được lãi suất thỏa thuận với Elite. Với những ưu đãi này, Elite cho biết đã bán hết 117 căn hộ thuộc tòa nhà Avenue và đến tháng 6 sẽ bán tiếp tòa tháp đôi Boulevard với 332 căn hộ.
Dự án Sunrise City tại quận 7 cũng “đánh bóng” thương hiệu bằng những loại sản phẩm độc đáo. Sau những chiến dịch tiếp thị nâng cao hình ảnh thông qua những khách hàng thuộc “sao” đã mua nhà ở Sunrise như ca sĩ Đàm Vĩnh Hưng và Cẩm Ly, chủ đầu tư Novaland lại quyết định tạo ra bước đột phá bằng cách giới thiệu loại 9 căn biệt thự trên không (sky villa) và 18 căn hộ thông tầng (duplex) mà hiếm có dự án nào ở TP.HCM chào bán.
Với giá bán 2.300-2.700 USD/m2 đối với duplex và 3.500-3.700 USD/m2 đối với sky villa, những căn hộ loại này không hoàn toàn dễ bán. Tuy nhiên, theo đánh giá của giới kinh doanh bất động sản, loại sản phẩm này giúp nâng cao giá trị của toàn bộ dự án, thu hút người mua ở những loại căn hộ khác có giá thấp hơn trong cùng dự án. Trong buổi giới thiệu sản phẩm mới ở Hà Nội gần đây, ông Huỳnh Dư An, Phó Tổng Giám đốc Novaland, cho biết, Sunrise City cũng đã bán được 60% căn hộ ở giai đoạn đầu.
Chờ một cú huých
Mặc dù nhiều chủ đầu tư tuyên bố là dự án đang bán rất chạy nhưng theo ông Hưng, Công ty Bất động sản Thế Kỷ, đó chỉ đơn thuần là một cách tiếp thị; còn trên thực tế thì giao dịch rất chậm. Đặc biệt, những loại căn hộ có giá trên 2.000 USD/m2 mà không nằm ở trung tâm thành phố có giao dịch khá nhỏ giọt. Đa phần loại căn hộ có giá 1.500-2.000 USD/m2 cũng chỉ “túc tắc bán được”. Dự án Kenton Residences (huyện Nhà Bè, giáp quận 7) được kỳ vọng là sẽ cạnh tranh được với Sunrise City vì giá dễ chịu hơn (1.566-2.250 USD/m2) nhưng tốc độ bán cũng không nhanh. Thậm chí, ông Hưng cho biết, loại căn hộ trung bình nhắm đến số đông như Lê Thành (quận Bình Tân), Happy City (huyện Bình Chánh) hoặc nhiều dự án ở huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Bình Tân có giá bán 11-15 triệu đồng/m2 và được coi là phân khúc có triển vọng nhất thì tốc độ giao dịch cũng không nhanh. Phần lớn các dự án này vẫn còn nhiều căn hộ chưa bán được.
Nhu cầu căn hộ thì có, nhưng “vẫn thiếu một cú huých để tạo làn sóng”, ông Hưng nhận định. Cú huých đó có thể là việc tâm lý của nhà đầu tư được giải tỏa, tin tưởng hơn vào thị trường. Tương tự, khi nói về triển vọng thị trường căn hộ từ nay đến cuối năm, ông Ashton, Công ty Savills, cho biết: “Chúng tôi hy vọng lượng giao dịch sẽ tăng lên vì người mua tự tin hơn vào sự phục hồi của nền kinh tế, cũng như có thêm nhiều sản phẩm mới được tung ra thị trường.” Còn ông Phùng Chu Cường, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Phú Long, cho rằng, diễn biến của thị trường bất động sản gắn chặt với thị trường tiền tệ. Khi nào chính sách tiền tệ còn thắt chặt, lãi suất còn cao thì chưa thể hy vọng có sự khác biệt trên thị trường căn hộ.
Nói như vậy không có nghĩa là thị trường căn hộ đã “đóng cửa” với các nhà đầu tư. Ông Lee, Công ty Elite, nói rằng, với một thành phố phát triển nhanh và dân số đông như TP.HCM thì đất càng ngày càng hiếm và phát triển căn hộ là một xu thế tất yếu. Ông Cường, Công ty Phú Long, cũng cho rằng, về lâu dài, thị trường vẫn còn nhiều “đất” để phát triển và Phú Long đang chuẩn bị cho việc xây dựng 2 tòa tháp căn hộ tại Khu Đô thị Dragon City (quận 7).
Như để minh chứng thêm cho xu hướng này, ông Matthew Koziora, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty Bất động sản VinaCapital, tiết lộ, từ trước đến nay Công ty vẫn chú trọng đến thị trường biệt thự để bán. Tuy nhiên, trong năm nay Công ty sẽ tung ra thị trường dự án căn hộ đầu tiên với khoảng 1.000 căn tại quận 5 và hướng đến thị trường trung lưu. Theo ông, phân khúc hạng sang có giá bán trên 2.000 USD/m2 không còn thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư nữa và hầu hết đang hướng đến phân khúc hạng trung - cao cấp có giá bán dao động quanh mức 1.500 USD/m2. Nhận định này cũng được ông Ashton của Savills đồng tình. Ông cho rằng “từ mùa hè này chúng ta sẽ chứng kiến nhiều dự án hướng rõ ràng đến phân khúc trung - cao cấp.”
Ông Koziora nhấn mạnh thêm rằng, vị trí đẹp vẫn đóng vai trò quyết định khả năng thành công cho một dự án căn hộ. Những dự án có vị trí đẹp ở quận 1, quận 3 hoặc Bình Thạnh vẫn có thể bán với giá trên dưới 2.000 USD/m2 vì không có nhiều đất đẹp để phát triển chung cư cao cấp ở những khu vực này. Tại quận 7, những dự án có giá trên 2.000 USD/m2 mà không nằm trong khu vực Phú Mỹ Hưng sẽ khó bán hơn.
Tuy nhiên, dù ở vị trí hay phân khúc nào, theo ông Ashton, người mua cũng rất thận trọng về giá. Do đó, chủ đầu tư phải hết sức chú trọng chiến lược giá, nhất là những dự án không ở khu vực trung tâm. Chủ đầu tư phải có chiến lược giá để làm sao những người mua trước thấy được lợi ích nhiều hơn người mua sau, đặc biệt là đối với những dự án lớn, đầu tư thành nhiều giai đoạn qua nhiều năm. Việc xác định giá khởi điểm, những mức giá tiếp theo, số lượng sản phẩm và khoảng cách giữa các đợt bán hàng luôn đóng vai trò quan trọng đối với khả năng kinh doanh thành công của dự án. Nếu dự án đưa ra giá bán ban đầu quá cao đương nhiên sẽ khó bán, vì người mua nhận thấy giá khó có thể tăng tiếp nên không vội mua.
|